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收益法中收益期和持有期的測算

來源:建設工程教育網  投稿人:  時間:2015-11-04   瀏覽次數:

收益法中收益期和持有期的測算

收益期是指預計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間。
 
建設用地使用權剩余期限是自價值時點起至建設用地使用權使用期限結束時止的時間。
 
建筑物剩余經濟壽命是指自價值時點起至建筑物經濟壽命結束時止的時間。
 
建筑物經濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間,房地產產生的收入大于運營費用,即凈收益大于零的持續時間。
 
三種情況的處理:
 
1.兩者同時結束,以其共同的期限作為收益期限。
 
2.建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時,房地產價值等于以建筑物剩余經濟壽命為收益期計算的價值,加上自收益期結束時起計算的剩余期限建設用地使用權在價值時點的價值。自收益期結束時起計算的剩余期限建設用地使用權在價值時點的價值=自價值時點起計算的剩余期限建設用地使用權在價值時點的價值-以收益期為使用期限的建設用地使用權在價值時點的價值。
 
3.建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束時:
 
①出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時,建筑物也無償收回。房地產的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期計算的價值。
 
②出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時,根據收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應補償。
 
房地產的價值等于以建設用地使用權剩余期限為收益期計算的價值,加上建筑物在收益期結束時的價值折算到價值時點的價值。評估承租人權益價值的,收益期為剩余租賃期限。
 
利用預知未來若干年后價格的公式求取價值,以及收益期較長、難以預測該期限內各年的凈收益的,應估計持有期。持有期根據市場上投資者對同類房地產的典型持有時間,以及能夠預測期間收益的一般期限來確定,一般為5年至10年。

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